Contrato de locação de imóvel comercial em período de COVID-19

Contrato de locação de imóvel comercial em período de COVID-19

Atualmente, há muita indagação sobre como as relações locatícias comerciais serão afetadas em detrimento dos últimos acontecimentos, como a suspensão de diversas atividades consideradas não essenciais pelo poder público no intuito de evitar a disseminação do coronavírus, ocasionando um enorme impacto econômico negativo para diversos segmentos empresariais.

De um lado, temos os locatários, que estão impedidos de desenvolver normalmente suas atividades empresariais, seja porque o Estado determinou o fechamento do seu estabelecimento ou em razão da queda na demanda. Todos esses fatores, isolada e/ou conjuntamente, reduzem o seu faturamento ou, até mesmo, chegam a zerá-lo, impossibilitando o locatário de arcar com os custos do seu negócio, inclusive o pagamento do aluguel.

Por outro lado, temos os locadores que, não raras vezes, dependem dos valores percebidos por meio da locação para a sua subsistência. Há ainda os grandes conglomerados de Shoppings Centers, cujas receitas advém, em parte, dos contratos de locação de espaço.

Fixadas tais premissas, como se resolveria tais questões? Há em nossa legislação solução para os fatos atuais? É possível a redução do valor do aluguel? Seria possível a rescisão do contrato sem multas? Segue breves considerações acerca do tema.

O ordenamento jurídico nacional possui uma lei específica para locação imobiliária, lei n º 8.245/91 que, em seu art. 18, estabelece a possibilidade de revisão do valor do aluguel, caso haja consenso entre as partes.

Da conjugação do referido art. 18 com o art. 393 do Código Civil que prevê que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado, podendo ser aplicável supletivamente aos contratos de locação comercial, depreende-se a possibilidade de revisão dos contratos de locação em casos de urgência ou força maior, desde que não haja renúncia ao direito de revisão. Isso porque, conforme previsão do disposto pelo §1º do artigo 54-A, da lei 8.245/91, o locatário pode ter assumido em contrato o risco de arcar com os valores acordados independentemente da ocorrência de eventos extraordinários, como os atuais. Nesse caso, o locatário deverá honrar com os valores pactuados no termo de locação.

Em sendo necessário o ajuizamento da ação revisional pelo locatário, o art. 68, II, b, da lei de locação, prevê a possibilidade de o magistrado fixar um aluguel provisório, não inferior a 80% do valor já pago, enquanto perdurar a demanda.

Ainda, a legislação civil pátria, garante a possibilidade de revisão dos contratos de execução continuada em situações extraordinárias e imprevisíveis e, caso a prestação se torne extremamente onerosa para uma das partes, a possibilidade de revisão do contrato a fim de readequar o seu valor ou a forma de sua execução, enaltece a busca pelo equilíbrio contratual.

Assim, resta assegurada a possibilidade de revisão dos contratos de locação comercial em caso fortuito e/ou força maior, hipótese que se amolda no contexto fático atual da pandemia do coronavírus.

Além da possibilidade de revisão dos contratos, a legislação civil prevê a possibilidade de resolução do contrato, ou a redução proporcional do aluguel, sem a exigência do prazo de 03 anos previsto no art. 19 da Lei de Locações, quando, sem culpa, o locatário não puder utilizar o espaço locado.

Contudo, no panorama atual, o fechamento do comércio, seja Shopping Center ou locação comercial, é uma determinação do poder público, de modo que os locadores são também partes atingidas pelo caso fortuito e/ou força maior, fato que pode ser arguido em defesa.

Assim, para averiguar se há efetiva possibilidade de resolução ou redução proporcional do valor da locação e qual o argumento legal a ser utilizado, se deve fazer uma prévia e criteriosa análise dos termos do contrato e da situação fática, a fim de verificar o melhor caminho a ser seguido.

Diante de todo o exposto, é certo que há incertezas jurídicas, já que as partes envolvidas podem ter direitos colidentes. Assim, em princípio, o melhor caminho, seria a tentativa de uma composição entre locador e locatário, pautada na boa-fé, de modo que seja possível reduzir o valor da locação, ao menos momentaneamente, sem a resolução do contrato, visando minimizar os impactos sobre a economia.

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