A locação de imóveis residenciais por plataformas digitais pode ser proibida pelo condomínio?

A locação de imóveis residenciais por plataformas digitais pode ser proibida pelo condomínio?

De acordo com recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria dos votos, tal possibilidade de locação, é proibida quando se trata de locação de imóvel residencial (decisão somente às partes do processo em questão).

Inicialmente, importante entendermos que os serviços de locação oferecidos por aplicativos, por exemplo o Airbnb – hospedagem remunerada, não são regulados por nenhuma legislação,e por este motivo, os condomínios, podem proibir esse tipo de prática, conforme entendimento da 4ª turma do STJ.

No entanto, existe o direito à livre concorrência e o direito e garantia de propriedade em relação ao proprietário daquele imóvel, que diante da lei, poderá usar, gozar, fruir e dispor do bem em questão.

No caso em questão, trata-se de locações feitas pelo Airbnb, aplicativo que conecta direta e virtualmente, anfitriões e hóspedes. O que levou ao ajuizamento da demanda, foram as inúmeras reclamações de condôminos sobre a alta rotatividade de estranhos nos ambientes (falta de segurança), bagunça, além da falta de cumprimento das regras do condomínio.

No caso concreto, a convenção condominial do prédio prevê expressamente que o uso das unidades deve ser residencial. Por isso, a locação por Airbnb no caso gera desvirtuamento de finalidade (ofensa direta às regras do condomínio específico).

Durante o julgamento, os ministros ressaltaram que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços por plataformas como o Airbnb, ou mesmo que, por meio dele, sejam fechados aluguéis por temporada. O incômodo do condomínio foi a alta rotatividade de hóspedes.

“Realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”, Ministra Isabel Gallotti.

Todas as controvérsias jurídicas e sociais sobre o caso, continuarão enquanto não houver uma legislação específica sobre o tema. Se formos fazer uma comparação analítica sobre a possibilidade de locação de apartamentos residenciais por meio de plataformas digitais, podemos trazer à baila o caso da plataforma Uber. Como mesmo disse o ministro Salomão: “É fruto de avanços disruptivos da sociedade moderna”.

Não há que se discutir que a sociedade vem passando por mudanças extraordinárias em relação ao modo de vida, acomodações e diferentes formas de trabalho. A locação por temporada, usando plataformas online são meios inovadores de girar a economia e, de fato gira valores altíssimos por todo o país e o mundo.

Não podemos negar que a sociedade, principalmente com a pandemia (mesmo que o processo tenha sido distribuído antes da crise pandêmica), está passando por momentos de mudanças e grandes adequações econômicas e sociais.

Diante disso, necessário, ainda uma análise técnica do cerceamento do uso do direito de propriedade por parte da convenção de condomínio, tendo em vista a negativa deste em permitir a locação (por temporada) do imóvel para terceiros, utilizando plataformas de locação online, como a Airbnb.

A questão que muitos se perguntam é se poderá abrir precedentes para que outros condomínios venham a praticar a mesma negativa. De certa forma, poderá (mesmo sendo a decisão para um caso em específico, sem efeito erga omnes), uma vez que os condomínios poderão usar a decisão mesmo sem terem uma legislação, por mero achismo. No entanto, precisamos entender que se trata de uma decisão isolada da 4ª Turma do STJ, vinculada ao caso concreto e não aos demais casos.

Para concluir, necessário esclarecer que não se trata de uma prática ilegal, tendo em vista que a locação por temporada tem previsão legal (lei do inquilinato). A essência da questão é justamente a locação por temporada por meio das plataformas não convencionais como o Airbnb.

Quando falamos de locação por temporada convencional, podemos dar como exemplo a locação feita diretamente por intermédio da imobiliária. Agora, em se tratando de um meio inovador, menos burocrático e que traz uma celeridade maior para os interessados, seria, sem sombra de dúvidas as plataformas “não convencionais” de locação por temporada (exemplo Airbnb).

Deste modo, importante aguardarmos o que virá pela frente e  esperarmos que as inovações, frente ao mundo contemporâneo que vivemos, sejam, de fato, aceitas e utilizadas da melhor forma possível. Não obstante, espero também que o direito de propriedade e a destinação econômica do imóvel, possa ser usado pelo seu respectivo proprietário da melhor forma possível que lhe convier, sem a interferência de terceiros (condomínio), bem como do Estado.

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